浦东中部一个从“后花园”步入“厅堂”的版块：周浦

浦东中部一个从“后花园”步入“厅堂”的版块：周浦

一座城市在夜间的表现，往往能反映它的繁荣程度。

几个月前，我参加了一场在陆家嘴1862船厂举行的，“浦东品质、悦夜时尚”浦东夜间经济热力图发布会。

在发布会上，浦东新区为了吸引多样化的消费客群，满足差异化的需求，公布了首批试点的五大夜间经济试点商圈。

五大试点商圈 @鬼话宝

说实话，当时看发布会的时候，我也很惊讶：作为其中唯一位于外环的商圈，周浦与陆家嘴、世博、张江、金桥并列为五大夜间经济重点商圈。

陆家嘴和世博是中央活动区，张江和金桥是城市副中心，而周浦商圈又凭何成为首批打造的夜经济重点商圈呢？浦东新区商务委给出的答案很简单——因为实实在在的人流与高人气。

实际上，浦东新区政府的决策背后，是有数据支撑的。

它源于一份名为“上海浦东夜间经济最燃指数”，这份指数实际上是记录了时间范围为2019年1月至6月，每日19∶00至次日6∶00的夜间消费数据，而周浦的数据十分亮眼。

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除了夜间消费数据，利用白天手机信号绘制的热力图，也可以通过区域内人群的密度，来反映其繁华程度。

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从上图可见，周浦和川沙是浦东新区外环最“热”的区域，甚至超过了张江和外高桥的很多区域。

素有“小上海”之称的周浦，或正悄然成为大上海的热门版块。

过去的周浦，是浦东中部的一个“后花园”。

说它是“后花园”，其实有两个层面的含义：

一、功能定位

二、生态环境

在功能上 ，周康版块（周浦、康桥）一直被称为“张江的后花园”。意思是，它的主要功能是承接张江外溢的居住生活功能。

之前在浦东新区总体规划中，“周浦-康桥-航头城镇圈以周浦镇和康桥镇为核心，依托张江科学城建设，重点完善公共服务配套及综合交通设施配置”。

一句话概括：周浦，为张江提供生活配套。

为了验证这一点，鬼宝通过移动信号数据，对“住在周浦的居民都在哪儿工作？”进行了分析，发现虽然以在本地工作为主，但确实不少人是在张江科学城工作。

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周浦人的工作地点分布图 @鬼话宝

还真是，“工作在大上海，生活在’小上海’”。

在生态上 ，周浦以水为脉、蓝绿交织，如“后花园”般生态宜居。

“周”：四周

“浦”：河流

之所以名为“周浦”，正是因为它位于浦东的河网地带，四周河道如网。

作为曾经浦东的漕运河网中枢，外接黄浦江，内通塘内各地。因此有“浦东十八镇，周浦第一镇”之美誉。

周浦历史水系图

所以仔细看周浦近两年的新盘，会发现它们都有一个特点：

临水而居

新城西岸公园、绿地柏澜晶舍、保利首创颂……

这几年周浦的新盘，每一个都是滨水的。

包括今年马上会入市的“锦绣御澜”，也是水流环抱、玉带环腰。

生态宜居，是周浦新盘的一大特征。

滨水景观效果图

周浦不仅是河流密集，而且还规划有多条“绿脉”。

在公示的《周浦郊野单元规划》中，规划基于纵横交错的水系网络，打造水绿廊道线性公园和水岸空间；以周浦公园和瓦屑社区为两大绿核，彰显文化生态。

周浦郊野单元空间结构规划图

过去被商业开发破坏的水乡风貌正在重塑，也许将来我们又能看见水系纵横、蓝绿交织、田林棋布、花海飘香的周浦，可媲美枫泾古镇、朱家角的风貌。

周浦因水而兴，未来也将以水兴城，以水美城。

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然而，规划中的周浦，已经不甘于安静地作个“后花园”了。

2011年，张江高科技园区获批扩大范围，位于周浦的上海国际医学学区、周浦繁荣工业园，第一次被纳入科学城范围。

2017年《张江科学城建设规划》获批，规划第一次出现“张江科学城衔接范围”的概念，总面积扩大到191平方公里。

至此，周浦的整个中部地区，都被正式纳入张江科学城。

周浦与张江科学城空间关系图 @鬼话宝

何止是被“纳入”张江科学城？

它还成了张江科学城的南部核心区。

张江科学城的“双核”

在《张江科学城建设规划》中，周浦的中部地区被规划定位为“科学城南部公共活动核心区”。

张江科学城和陆家嘴金融城“双城辉映”，是浦东新区的两颗“明珠”。

坐拥张江科学城的南部核心，说明周浦正从浦东的“后花园”步入“厅堂”。

步入“厅堂”的另一个标志，是被定位为“地区中心”。

在《浦东新区国土空间总体规划》中，共规划有20个浦东新区“地区中心”，似乎并不稀奇。

但是，单单一个周浦却有两个地区中心，这就很稀奇了。

为什么周浦镇可以坐拥两个地区中心呢？

浦东新区公共中心布局图 @鬼话宝

第一个，周浦新市镇中心

它的位置在周浦镇发展最成熟的西部片区，这很容易理解。

它的定位，用总规中的原话，“主要服务周浦镇、康桥镇，是以商业、文化、办公、旅游和居住功能为特色的综合型服务中心。”

跟大家说直白点：周浦的老城区是“周康版块”的核心。

第二个，科南地区中心

“科南”的意思是科学城南部片区，同时它也是周浦的中部片区。

它的定位，用总规中的原话，“主要服务张江科学城南部地区，是以医疗、科研、商业、文化、体育为特色的综合型地区中心。”

实际上，《浦东新区总体规划》里这个科南地区中心，就是对应着《张江科学城建设规划》里的南部公共活动中心核心区。

周浦的两个地区中心 @鬼话宝

所以你就理解了，周浦之所以能坐拥两个地区中心，是因为它的西部片区是周康版块核心，中部片区是张江科学城核心。

西部片区、中部片区都说了，再来看看周浦的东部片区。

周浦三个片区 @鬼话宝

周浦的东部片区，是一大片的“绿” + 一小片的“红”。

这一大片的“绿”，主要是郊野单元，以文化旅游片区和现代农业片区为主。

而那一小片“红”，则是国际旅游度假区（迪士尼）版块的商业配套片区，紧邻迪士尼乐园，直接受其带动。

周浦东部片区规划图 @鬼话宝

迪士尼建成了，发展靠什么？

周边的镇是重要的支撑。

而周围要有产业支撑，要与它有人文呼应，是要靠历史底蕴的。要让迪斯尼的旁边有一个非常美的地方，有一个展示中国文化的地方。

“要不遗余力保留江南小镇独特的魅力。如果说迪斯尼是一位美人的话，周边这些星罗棋布的小镇就成为展示上海的非常靓丽的项链。”

而周浦，就是那条项链上一颗璀璨的“珍珠”。

这样一看，是不是感觉整个周浦都要崛起？

还不止。

如果把格局放得再大一些，你会发现整个浦东中部崛起的大势。

在中央活动区之外，过去我更多关注的是那几座城市副中心，而忽视了一整条“浦东中部崛起带”。

这是一条由三个城镇圈和三个副中心，组成的“浦东中部崛起带”。

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这条“浦东中部崛起带”，既西接沿江、东承沿海，又连北接南、上下联动，是浦东新区的“战略支点”。

周浦和康桥，就是其中浦江-周浦-康桥-航头整合提升型城镇圈的核心，统筹航头镇共同发展。依托张江科学城建设，参与到科学城的产业分工中。

不仅如此，周浦还处于中部崛起带和南北创新走廊的交叉点，也是几何空间的交叉点。同时，它还与张江科学城和迪士尼度假区深度交融，直接被二者带动，而不仅是受到辐射。

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从黄浦江两岸开发到腹地中部崛起，为什么浦东新区的城市发展如此迅速？

一众央企国企发挥了中流砥柱的作用。

浦东的“四大天王”：陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团，它们分别对应着的就是最初的陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、外高桥保税区、金桥出口加工区，四大核心片区的开发建设。

浦东“四大天王”初期势力范围 @鬼话宝

前几天看到一句比喻很贴切：

“现在的大型国企从某种程度上类似于欧洲中世纪时期的贵族，平时作为国家或地方的意志和象征，战时则身先士卒冲在拼杀的第一线，甚至是牺牲的第一线。”

盈利不是它们的第一目标，有些甚至是纯粹的功能性企业，只为把政府交办的任务完成好，给人民群众提供更好的生活服务。

作为浦东“四大天王”之一，陆家嘴集团的进军路线，如果画下来，可以大致窥见浦东新区的发展进程。

在浦东新区，属陆家嘴金融城的开发起步最早、发展最快、最成熟。因此陆家嘴集团也是其中最早功成身退的一个，得以挥师赶赴新战场，从前滩到临港，从张江到迪士尼，从御桥到周浦……

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浦东新区从黄浦江沿岸往腹地发展的前进道路上，处处可见陆家嘴集团的身影。

这样看来，随着陆家嘴集团的大举进军，浦东中部的城市形象或将大为提升。

再把视野收回来，说回周浦的房地产市场。

周浦的中部片区和东部片区还尚待开发，仅西部片区（沪奉高速以西）有成熟的房地产市场。

近两年出了不少新盘，但价格有一定差异：

周浦新房分布图 @鬼话宝

从上图可见，同样是周浦新盘，单价有“4”字头、有“5”字头、有“6”字头，而最近开盘的保利首创颂的价格甚至已达7万/㎡。

二手房的价格差异也很大，我们来看下周浦二手房价格的分布：

周浦二手房价格分析图 @鬼话宝

从上图可以看出，万达广场周边（在建18号线周浦站）的二手房均价在4.3-4.5万之间；周浦智慧产业园区周边（18号线繁荣路站）的均价在4.2-5万之间；绿地缤纷广场（周浦文化公园）周边的均价在4.5-6万之间；沿年家浜路、沪南公路两侧的均价都在4万以上；而其他区域则普遍在3.3-4万之间。

究其原因，是“小地段”的差异。

我发现，这里房地产市场布局与规划空间结构的拟合度很高。

来看看西部片区的空间结构：

两横两纵

公共服务轴：年家浜路两侧；

产业发展轴：沪南公路（贯穿南北的干道），连接着周浦智慧产业园区和万达广场；周祝公路（东西向主要道路），连接智慧产业园区和张江科学城南部核心。

生态绿轴：周康生态间隔带。

三核

商业服务核：围绕周浦万达广场，集聚商业服务设施。

产业提升核：围绕周浦智慧产业园区，重点发展智能医疗与健康产业。

生态创新核：以周浦文化公园为绿核，围绕周浦东站周边布局科创产业。

形成“三足鼎立，中间开发”的格局，使周浦西部片区的现代服务业布局联系更加紧密。